Niet de hoogste return, wel het meeste vermogen

Wie alleen naar het jaarrendement kijkt, denkt al snel dat de wedstrijd voorbij is. De S&P 500 kwam de afgelopen dertig jaar uit op gemiddeld 10,2 procent per jaar, vastgoed op ongeveer 8,6 procent. Op papier winnen aandelen dus. Alleen wordt vermogen niet opgebouwd op papier, maar in het echte leven, met mensen die soms te vroeg verkopen, te laat beginnen en lang niet altijd doen wat rationeel het beste zou zijn.

Daar zit precies de omkering. Volgens de vermogensdata van de Federal Reserve heeft de mediane huiseigenaar een nettovermogen ter waarde van ongeveer 365.000 euro, terwijl de mediane huurder uitkomt op grofweg 9.600 euro. Dat is een kloof van 38 tegen 1. Dan gaat het dus niet meer alleen over rendement, maar over welk systeem mensen helpt om vermogen vast te houden en uit te bouwen.

Het rendementsverschil is minder duidelijk dan het lijkt

Een bekende studie van Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick en Taylor in The Quarterly Journal of Economics volgde het rendement van activa in 16 economieën tussen 1870 en 2015. Daaruit kwam iets best interessants: woningen leverden op de lange termijn ongeveer 7 procent totaalrendement per jaar op, bijna net zoveel als aandelen, maar met veel minder schommelingen.

Sinds de Tweede Wereldoorlog doen aandelen het gemiddeld wel beter dan woningen. Daar staat tegenover dat de prijsschommelingen groter zijn en de samenhang met recessies sterker is. De onderzoekers noemden het risicogecorrigeerde rendement van woningen zelfs “puzzling”. Dat is een nette manier om te zeggen dat de simpele vergelijking vaak niet klopt. Wie alleen naar waardestijging zonder financiering kijkt, mist precies wat vastgoed voor gewone huishoudens zo krachtig maakt.

Met een hypotheek werkt een bescheiden stijging ineens anders

Koop je voor ongeveer 370.000 euro aan aandelen, dan heb je die 370.000 euro nodig. Koop je een woning van die waarde, dan leg je vaak maar een deel zelf in, bijvoorbeeld zo’n 74.000 euro, en financier je de rest. Als beide activa 5 procent stijgen, is de waardetoename in euro’s hetzelfde. Alleen is het effect op je eigen ingelegde geld totaal anders.

Dat is de stille kracht van hefboomwerking via de hypotheek. Je krijgt controle over een groot bezit met relatief weinig eigen kapitaal. In de aandelenmarkt bestaat voor doorsnee beleggers bijna niets wat daarop lijkt: geen breed beschikbaar indexproduct met 5-op-1-hefboom, dertig jaar vaste rente en ingebouwde bescherming. Natuurlijk is er risico. Daalt de woningwaarde met 20 procent, dan kan je hele inleg verdwijnen. Maar het hypotheeksysteem is juist ontworpen om dat risico over tijd beheersbaar te maken.

Verplicht aflossen verslaat goede voornemens

Nog belangrijker is wat de maandlast psychologisch doet. Bernstein en Koudijs lieten in The Quarterly Journal of Economics zien wat er gebeurt wanneer overheden volledige hypotheekaflossing verplicht stellen. Huishoudens die gedwongen werden om af te lossen, bouwden meer vermogen op dan huishoudens met aflossingsvrije opties.

Dat klinkt technisch, maar het idee is simpel. Elke maandbetaling is niet alleen een kostenpost, maar ook een automatische vorm van sparen. Je bouwt eigen vermogen op, ook in maanden waarin je motivatie laag is. Juist dat maakt vastgoed voor veel mensen effectiever dan een perfect beleggingsplan. Kennis alleen is meestal niet genoeg. Structuur wel. Een hypotheek zet een abstract voornemen om in een systeem dat gewoon blijft doorlopen.

De fiscus helpt vastgoedeigenaren een handje

Daar komt bij dat vastgoedbeleggers profiteren van fiscale regels die aandelenbeleggers minder makkelijk kunnen benutten. In de VS zijn rentekosten op verhuurd vastgoed aftrekbaar, en de IRS staat jaarlijkse afschrijvingen toe: 27,5 jaar voor woningen en 39 jaar voor commercieel vastgoed. Daardoor daalt het belastbare inkomen zonder dat er op dat moment extra geld uitgaat.

Het sterkste instrument is de zogeheten 1031 exchange. Daarbij verkoop je een pand, koop je een ander pand van gelijke of hogere waarde en stel je de belasting op de vermogenswinst uit. Sommige beleggers herhalen dat decennialang. Bij overlijden krijgen erfgenamen bovendien vaak een aangepaste fiscale kostprijs, waardoor de oude belastingclaim grotendeels verdwijnt. Aandelen bieden zelden die combinatie van hefboom, uitgestelde belasting en automatische vermogensgroei.

Wat in de praktijk werkt, wint vaak van het perfecte model

Aandelen zijn nog steeds een uitstekend middel voor wie rustig blijft zitten en decennia lang niet aan de knoppen draait. Alleen doet niet iedereen dat. Mensen verkopen in paniek, stappen te laat in en handelen te veel. Dat kost elk jaar een deel van het rendement, juist op momenten waarop geduld het meeste oplevert.

Vastgoed voorkomt een stuk van dat gedrag doordat het traag is. Je verkoopt een huis niet in een halve minuut omdat er slecht nieuws op je scherm verschijnt. Die frictie is geen fout, maar een voordeel. Tel hefboom, verplichte aflossing, fiscale voordelen en bescherming tegen impulsgedrag bij elkaar op, en de conclusie wordt behoorlijk nuchter: het activum met de lagere headline return kan in de praktijk beter werken voor vermogensopbouw dan het activum dat er op papier slimmer uitziet.