Warum Immobilien trotz niedrigerer Rendite reicher machen

Wer nur auf die nackte Jahresrendite schaut, hält die Sache schnell für entschieden. Der S&P 500 erzielte über die vergangenen 30 Jahre im Schnitt 10,2 Prozent pro Jahr, Wohnimmobilien etwa 8,6 Prozent. Auf dem Papier gewinnt also der Aktienmarkt. Nur entsteht Vermögen nicht auf dem Papier, sondern im Alltag realer Menschen, die Fehler machen, Krisen erleben und sich selten wie ideale Modelle aus Lehrbüchern verhalten.

Genau deshalb lohnt ein zweiter Blick. Laut der Vermögensumfrage der US-Notenbank liegt das mediane Nettovermögen von Wohneigentümern beim Gegenwert von rund 365.000 Euro, das von Mietern bei lediglich etwa 9.600 Euro. Die Lücke beträgt 38 zu 1. Das ist kein Randphänomen, sondern ein Hinweis darauf, dass die entscheidende Frage anders lautet: Welcher Vermögenswert sieht besser in der Tabelle aus, und welcher funktioniert besser, wenn ihn ein echter Mensch besitzt?

Die Renditedifferenz ist kleiner, als sie klingt

Eine viel zitierte Studie von Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick und Taylor, erschienen im Quarterly Journal of Economics, verfolgte die Vermögensrenditen in 16 Volkswirtschaften von 1870 bis 2015. Das Ergebnis ist bemerkenswert: Wohnimmobilien kamen langfristig auf rund 7 Prozent Gesamtrendite pro Jahr und lagen damit nahezu gleichauf mit Aktien, allerdings bei deutlich geringerer Schwankung.

Seit dem Zweiten Weltkrieg haben Aktien Immobilien im Durchschnitt zwar übertroffen. Allerdings geschah das um den Preis stärkerer Kurseinbrüche und einer engeren Verbindung zu Rezessionen. Die Autoren bezeichneten die risikobereinigte Entwicklung von Wohnimmobilien als „rätselhaft“. Viele Vergleiche blenden genau diesen Punkt aus, weil sie nur die unbelastete Wertsteigerung betrachten. Damit fehlt der Mechanismus, über den private Haushalte mit Immobilien tatsächlich Vermögen aufbauen.

Der Hebel macht aus moderatem Wachstum einen starken Eigenkapitaleffekt

Wer Aktien im Wert von rund 370.000 Euro kauft, braucht 370.000 Euro. Wer eine Immobilie in dieser Größenordnung erwirbt, bringt oft nur etwa 74.000 Euro Eigenkapital mit und finanziert den Rest. Steigen beide Vermögenswerte um 5 Prozent, ist der nominale Gewinn identisch. Auf das eingesetzte Eigenkapital gerechnet ergibt sich jedoch ein völlig anderes Bild.

Genau hier wirkt der Hypothekenhebel. Er erlaubt es normalen Haushalten, einen Vermögenswert zu kontrollieren, der ein Mehrfaches des eigenen Kapitals wert ist. Im Wertpapierbereich gibt es für Privatanleger kaum etwas Vergleichbares: kein breit verfügbares 5:1-Hebelprodukt mit jahrzehntelanger fixer Verzinsung, planmäßiger Tilgung und regulatorischem Verbraucherschutz. Das Risiko bleibt real. Fällt der Immobilienwert um 20 Prozent, kann das gesamte Eigenkapital ausgelöscht werden. Dennoch ist das Hypothekensystem über Jahrzehnte so gestaltet worden, dass dieses Risiko tragbar wird.

Tilgung ist oft wirksamer als Motivation

Noch wichtiger ist ein zweiter Effekt, der häufig unterschätzt wird: die Zwangsdisziplin der Tilgung. Bernstein und Koudijs untersuchten im Quarterly Journal of Economics, was geschieht, wenn Staaten eine vollständige Hypothekenamortisation vorschreiben. Haushalte, die regelmäßig Tilgung leisten mussten, bauten deutlich mehr Vermögen auf als solche mit reinen Zinsmodellen.

Das hat eine verhaltensökonomische Logik. Jede Monatsrate reduziert nicht nur Schulden, sondern erhöht automatisch das Eigenkapital. Sparen hängt damit weniger von Stimmung, Disziplin oder guten Vorsätzen ab. Gerade darin liegt die Stärke von Immobilienfinanzierung. Viele Menschen wissen durchaus, dass langfristiges Investieren sinnvoll wäre. Sie setzen dieses Wissen nur nicht konsequent um. Eine Hypothek verwandelt Absicht in Struktur, und Struktur ist im Alltag oft wertvoller als Einsicht.

Das Steuerrecht bevorzugt Sachwerte

Hinzu kommen steuerliche Vorteile, die Aktienanleger in dieser Form kaum erreichen. In den USA können Zinsaufwendungen für vermietete Immobilien abgesetzt werden. Außerdem erlaubt der IRS jährliche Abschreibungen, bei Wohnimmobilien über 27,5 Jahre, bei Gewerbeimmobilien über 39 Jahre. Das mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass zusätzlicher Liquiditätsabfluss entsteht.

Besonders wirksam ist der sogenannte 1031 exchange. Dabei wird eine Immobilie verkauft, der Erlös in eine neue Immobilie reinvestiert und die Kapitalertragsteuer aufgeschoben. Manche Investoren wiederholen diesen Vorgang über Jahrzehnte. Beim Vererben kann zudem eine steuerliche Neubewertung eintreten, wodurch die latente Steuerlast faktisch verschwindet. Aktien bieten keine gleich starke Kombination aus Hebel, Steueraufschub und automatischem Kapitalaufbau.

Was Millionäre schafft, ist nicht nur Rendite

Aktien bleiben ein hervorragender Vermögensbaustein für Menschen, die Schwankungen aushalten und über Jahrzehnte investiert bleiben. Viele tun das jedoch nicht. Sie verkaufen in Panik, kaufen nach Kursanstiegen hinterher und handeln zu häufig. Solche Verhaltensfehler kosten Jahr für Jahr Rendite, oft gerade dann, wenn der Zinseszinseffekt am stärksten wirken sollte.

Immobilien umgehen einen Teil dieses Problems durch Illiquidität. Niemand verkauft ein Haus in 30 Sekunden wegen einer Schlagzeile. Was Immobilien unbeweglicher macht, schützt Anleger zugleich vor impulsiven Fehlentscheidungen. Zusammengenommen verschieben Hebel, Tilgung, steuerliche Vorteile und die geringere Versuchung zum Aktionismus die Bilanz deutlich. Deshalb kann ein Vermögenswert mit scheinbar niedrigerer Nominalrendite in der Praxis mehr Millionäre hervorbringen als der theoretisch bessere Konkurrent.